– Så kan vi minska utanförskapet och öka framtidstron

– Vi kombinerar fastighetsförvaltning med jobbskapande, trygghetsskapande och satsningar på barn och ungdomar. På så sätt vill vi bidra till att minska utanförskapet och öka framtidstron i våra områden.

Det säger Ryan Bozorgian, fastighetsförvaltaren på Trianon.

– Vi är positiva till alla samverkansgrupper som kan bidra till att skapa bättre och tryggare områden i Malmö, säger Ryan Bozorgian, fastighetsförvaltare på Fastighets AB Trianon.

Det Trianon vi känner i dag föddes 2006. Då köpte entreprenören och före detta grönsakshandlaren Olof Andersson bolaget och inledde en makalös tillväxtresa. Vid köpet värderades Trianon till 200 miljoner. I dag är fastighetsbeståndet värt mer än 60 gånger så mycket: närmare 13 miljarder kronor.

Större delen av den här resan ägde rum innan coronapandemin drabbade världen 2020.

– Efter coronan, kriget i Ukraina och inflationschocken som följde har det knappt gått att köpa några fastigheter, säger Ryan Bozorgian. Säljarna har i stor utsträckning hållit fast vid de gamla, höga värderingarna och inte velat anpassa sig till köparnas syn på vad som är möjligt att betala när förutsättningarna förändrats omkring dem.

Köpte 342 lägenheter i Sofielund

Några affärer har det dock ändå blivit: de senaste i Sofielund. Här har Trianon nyligen förvärvat 18 fastigheter med sammanlagt 342 lägenheter. Totalt har Trianon därmed närmare 600 lägenheter i området och är nu – tillsammans med MKB – en av de största fastighetsägarna i området.

– Just nu lär vi känna de nya fastigheterna och hyresgästerna där, säger Ryan Bozorgian. Att husen ligger samlat gör det enklare för oss att vara effektiva. Och det kan behövas, för en del av dem är rejält vanvårdade. Här finns ett stort behov av förvaltning av en seriös ägare.

BID Malmö – en viktig partner

Ryan Bozorgian ser BID Malmö som en viktig partner i utvecklingen av sina områden. Trianon har varit engagerat i föreningen ända sedan 2016, och Bozorgian sitter själv i styrelsen för Fastighetsägare BID Möllevången.

– Vi är positiva till alla samverkansgrupper som kan bidra till att skapa bättre och tryggare områden i Malmö, understryker han. Det skapar den trygghet och trivsel som vi så väl behöver i stadsområdena. Och vi deltar gärna själva, inte minst där vi har stora bestånd.

Ryan Bozorgian uppskattar BID-konceptet:

– Det är ju vi fastighetsägare och våra behov som får styra inriktningen, det är vi som bestämmer var BID Malmö ska fokusera på. Tack var det arbete som utförts genom BID Malmö har vi kunnat trycka undan många av de oseriösa fastighetsägare som tidigare präglade bilden av våra områden genom åren. Genom engagemanget i BID Malmö har vi nu en helt annan kontroll på läget än tidigare, en tät dialog med polisen och insyn i vad som behöver göras.

– Även fastighets- och tomtvärdena påverkas när ett området utvecklas och blir mer attraktivt. Fler boende kommer i arbete, fler stannar kvar och vi behöver inte längre lägga så mycket resurser på administration till exempel i samband med omflyttning. Det gör oss lönsammare, och våra investerare blir glada.

Jakt på kostnader

De senaste årens inflation har höjt hyresnivåerna på ett närmast plågsamt sätt för hyresgäster i hela landet. Ändå räcker hyrorna inte till för att täcka fastighetsägarnas höjda kostnader, menar Ryan Bozorgian.

– I princip har vi inga möjligheter att höja våra intäkter ytterligare. Därför har vi koncentrerat oss på att arbeta med kostnaderna, säger han. De måste ner.

Ett av de viktigaste områdena här är kostnaderna för energi. Liksom de flesta större fastighetsägare har Trianon arbetat hårt med att sänka förbrukning, framför allt genom att förbättra styrningen av sina energisystem och uppgradera tekniken med fjärrvärmeväxlare, solceller, ventilationssystem och återvinning. Det är ett arbete där man satt upp utmanande mål och så här långt ser ut att kunna nå dem.

– Förutom att effektivare energisystem sänker kostnader i sig kan vi se fram också mot sänkta räntor om vi lyckas. Trianon har nämligen en hög andel så kallade hållbara lån, och de ger en lägre ränta om vi når våra hållbarhetsmål.

Social hållbarhet en viktig pusselbit

– Genom att kombinera förvaltning, jobbskapande, trygghetsskapande och satsningar på barn och ungdomar vill vi bidra till att minska utanförskapet och öka framtidstron i våra områden, säger Ryan Bozorgian.

Men Trianon har fler och andra ambitioner än den rena fastighetsförvaltningen. Bolagets ägare och VD Olof Andersson brukar understryka att en fastighetsägare och hyresvärd ska ta ansvar inte bara för sina fastigheter utan också för sina hyresgäster.

Framför allt sker detta genom tre olika program:

1. ”Färdighet ger möjlighet”
Ett program där fem–sex långtidsarbetslösa hyresgäster i Trianons fastigheter får möjlighet att delta i en 15 månader lång utbildning. Trianon och arbetsförmedlingen delar på lönekostnaderna.

– Detta är vår enskilt största sociala insats. Deltagarna i programmet får daglig handledning och i början får de tillsammans lära känna fastigheterna som de ska sköta, vad man ska titta efter och hur man ska lösa uppgifterna. Målet är att de efter avslutad utbildning ska kunna komma in på den ordinarie arbetsmarknaden och därmed också bli förebilder för sin familj, sina grannar och vänner.

– Förändringen har varit tydlig, säger Ryan Bozorgian: deltagarna har gått från dålig ekonomi och osäkerhet på den egna förmågan till växande självförtroende och självkänsla. Inte minst har de fått en känsla av mening och en insikt om att de kan bidra och vara en del av ett sammanhang. Till och med deras hälsa har förbättrats under deras tid i programmet.

Förutom arbetsträning och skolning i hur man ska sköta en fastighet får deltagarna coachingsamtal och hjälp att skriva och utveckla sina CV. De deltar också i arbetsmässor och har en nära dialog med arbetsförmedlingen om hur de på bästa sätt ska kunna komma vidare.

– Ytterligare en poäng med programmet är att det inte slutar efter tolv månader. Nej, när nästa kull börjar finns de gamla deltagarna kvar i ytterligare tre månader. Tack vare denna överlappning kan den gamla gruppen lära upp deltagarna i den nya och dessutom själv få erfarenhet av hur man agerar som arbetsledare.

– I genomsnitt har sju av tio deltagare hittills kunnat gå från programmet till anställning och egen försörjning, summerar Ryan Bozorgian. Några av dem har imponerat så mycket att vi själva har anställt dem här hos oss.

2. Långtidsarbetslösa kvinnor
– Tillsammans med arbetsförmedlingen och ett städföretag som vi samarbetar med har vi inlett en satsning på den grupp som står allra längst från arbetsmarknaden: långtidsarbetslösa kvinnor. I projektet tar vi emot fyra kvinnor som bor i våra fastigheter i Nydala, Hermodsdal eller Lindängen. Deltagarna får avtalsenlig lön och arbetsträning inom lokalvård under ett år. De som genomför hela året, klarar uppgifterna och vill fortsätta är sedan garanterade fast anställning hos vår samarbetspartner.

3. Stiftelsen Momentum
Trianon och några av bolagets största ägare har, tillsammans med MKB, investerat totalt 42 miljoner kronor i stiftelsen Momentum. Målet för stiftelsen är att ge Malmöbarn upp till tolv år möjlighet till en meningsfullare fritid.

– Vägen dit går framför allt genom att stötta ett antal föreningar som arbetar med just detta, framför allt i Rosengård och Nydala-Hermodsdal-Lindängen. Varje år satsar Momentum fyra miljoner av sin avkastning på insatser på bland annat läsfrämjande aktiviteter, fotboll, basket, brottning, frukostar, teater och sommarsimskola.

Läs mer här.

Generösa villkor för att kunna bli hyresgäst

Trianon satsar på social hållbarhet också genom generösa villkor för vem som kan accepteras som hyresgäst. Ett sätt att göra detta är att godta försörjningsbidrag som inkomst.

– Ett annat sätt är avtal med kommunerna där vi är verksamma om att tillhanda hålla bostäder för människor som kommunerna anser är behövande, säger Ryan Bozorgian. Av samma skäl har vi engagerat oss också i Her House Foundation, en organisation som förmedlar bostäder till kvinnor som utsatts för våld i nära relationer. Her House Foundation fungerar som en länk mellan fastighetsägare och kvinnor som behöver en ny bostad efter sin tid på skyddat boende.

– Det är ganska enkelt, egentligen: har du ett hem behöver du inte fundera över var du ska sova i natt. Förutom att det minskar den akuta stressen gör detta det enklare att börja fundera på utbildning och sysselsättning. Dessutom är en fast bostad avgörande faktor för att föräldrar ska kunna och orka engagera sig i sina barn.